5 FAKTOR RISIKO UTAMA PELABURAN HARTANAH

Pelaburan hartanah

Di Malaysia, hartanah telah lama menjadi pilihan kegemaran utama ramai individu dalam medan pelaburan. Sejak dua dekad yang lalu, semakin ramai para pelabur yang menceburi bidang pelaburan hartanah bagi mencapai status kewangan yang lebih baik di masa hadapan.

Malaysia mempunyai berjuta unit hartanah yang menjadi tumpuan rata-rata rakyat Malaysia seperti rumah, apartmen atau kondominium, lot kedai, ruang niaga atau tanah. Walaubagaimanapun, terdapat sebahagian hartanah yang tidak memberikan pulangan yang menguntungkan.

Sebelum anda membuat keputusan untuk membeli hartanah, terdapat beberapa kriteria yang perlu dipertimbangkan seperti lokasi, reputasi syarikat pemaju, jenis hartanah, harga, kebolehcapaian, infrastruktur dan juga kemudahan awam.

Terdapat pelbagai strategi bagi para pelabur untuk memilih hartanah yang terbaik bagi tujuan pelaburan. Antara contohnya, sebahagian pelabur memilih faktor aliran tunai atau pulangan hasil, sementara bagi yang lain pula mereka memilih untuk melihat potensi pertumbuhan modal bagi jangka masa panjang.

PropertyGuru Malaysia memberitahu, risiko tetap sentiasa wujud dalam pelaburan hartanah seperti pelaburan yang lain. Tidak akan pernah ada jaminan untuk pulangan hasil bagi pelaburan yang dilakukan. Maka dengan itu, adalah sangat penting bagi para pelabur untuk memahami risiko pelaburan yang terlibat dalam pasaran.

Sejak beberapa dekad yang lalu, telah tercipta banyak kisah kejayaan yang hebat di dalam dunia pelaburan hartanah di Malaysia bersama pasaran yang menawarkan peluang-peluang yang menarik khususnya di dalam sektor kediaman berdaya tahan.

Sheldon Fernandez, pengurus PropertyGuru Malaysia berkata, “Tiada jaminan diberikan di dalam pembelian hartanah pelaburan. Oleh yang demikian, bagi membantu para pelabur memahami cabaran yang wujud, kami telah menyediakan beberapa nasihat pelaburan hartanah serta risiko yang berpotensi sebagai rujukan.”

Berikut diberikan 5 bentuk risiko untuk penilaian anda sebelum melabur di dalam sektor hartanah:-

1. Harga Dipengaruhi Oleh Faktor Yang Kompleks

Walaupun bagi sesetengah individu, mereka melihat pelaburan hartanah sebagai sebuah jalan kejayaan yang pasti, terdapat pelbagai faktor yang boleh memastikan kebenarannya.

Memahami risiko-risiko yang wujud memang sangat penting tetapi dalam masa yang sama ia juga suatu perkara yang rumit. Sebagai contoh, anda memiliki sebuah rumah teres setingkat di kawasan Bangsar yang berharga RM375,000 pada tahun 2001. Atas faktor daya tarikan di kawasan tersebut yang semakin meningkat, rumah tersebut boleh mencecah nilai kira-kira RM1.27juta pada tahun 2017, iaitu peningkatan harga sebanyak 239 peratus.

Angka tersebut mungkin membuatkan anda rasa teruja untuk menceburi dunia pelaburan hartanah, namun pulangan hasil yang sama tidak dapat dijamin bagi hartanah di kawasan yang lain. Oleh itu, pentingnya untuk anda membuat kajian yang terperinci dari satu kawasan ke satu kawasan beserta dengan risiko yang bakal terlibat.

BACA JUGA:  JENIS-JENIS HARTANAH MENGIKUT HAK MILIK

Selain itu, faktor keadaan ekonomi dan politik boleh memberi pengaruh kepada perubahan harga hartanah. Walaupun keadaan semasa kelihatan positif bagi pelaburan anda, adalah amat perlu untuk anda mengambil kira akan risiko pelaburan yang lebih luas dan mendalam apabila anda mempertimbang peluang di hadapan mata. Ini bermakna, anda memahami bahawa kapasiti kewangan anda mampu untuk menangani perubahan situasi ekonomi dan politik jika ia berlaku.

2. Perubahan Pasaran Hartanah Setiap Tahun

Harga hartanah yang terdahulu boleh menjadi kayu ukur yang baik bagi pulangan hasil di kawasan tertentu, namun anda mesti berhati-hati agar tidak terpedaya dengan anggapan bahawa trend tersebut akan kekal. Berbanding dengan tahun 2011 di mana sektor hartanah Malaysia telah mengalami pertumbuhan yang besar, pada tahun ini, pelaburan hartanah mungkin akan kelihatan lebih berbeza.

Menurut Fernandez, harga hartanah cenderung berubah dengan bergerak mengikut kitaran ditambah lagi dengan keadaan ekonomi Malaysia kini yang sedang mengalami penurunan yang sederhana. Landskap kediaman yang sedia ada telah dipengaruhi oleh “property overhang” yang ketara – iaitu apabila unit-unit perumahan yang telah siap dibina namun masih tidak terjual selama lebih dari 9 bulan.

Kitaran ini adalah satu lagi risiko yang perlu anda kaji dan pertimbangkan apabila menilai situasi dalam pasaran.

3. Cabaran Pulangan Sewa

Rental Return atau Pulangan Sewa adalah perkara yang perlu diambil kira apabila hendak menilai daya maju kewangan bagi kebanyakan pelaburan hartanah.

Menurut Institut Ejen Hartanah Malaysia (MIEA), hartanah yang berada di dalam kawasan Lembah Klang mungkin menjangkakan purata tahunan bagi pulangan sewa sekitar 3%. Walaubagaimanapun, purata ini tiada jaminan.

Fernandez memberitahu bahawa proses mencari penyewa adalah satu cabaran. Dengan ini, anda patut mengambil kira risiko pada waktu dimana tiada pulangan sewa ke atas aliran wang tunai anda. Walaupun nilai hartanah milik anda semakin meningkat dari tahun ke tahun tanpa penyewa, namun ia tidak dapat membantu untuk menambah aliran wang tunai anda dalam jangka masa pendek jika sewa tidak dibayar.

Tambahan lagi, sebarang kerosakan dan kos-kos yang tidak dijangka untuk sesuatu hartanah perlu diambil kira kerana ia boleh mengurangkan pulangan nilai oleh hartanah sewaan bagi tempoh tertentu. Oleh itu, anda perlu mengambil kira potensi risiko-risiko ini ke atas aliran wang tunai anda apabila berfikir tentang pelaburan.

4. Kesan Nilai Pinjaman Ke Atas Ekonomi Anda

Menurut Fernandez, ini adalah risiko yang paling utama dilihat oleh golongan pelabur Beli-untuk-Sewa untuk mengambil pinjaman bagi menampung pembelian hartanah. Faktor ekonomi yang sama ini yang memberi kesan kepada pertimbangan anda tentang pelaburan hartanah dan pulangan sewaan, juga turut memberi kesan kepada pinjaman anda.

BACA JUGA:  Perkara yang anda perlu tahu sebelum merancang untuk beli rumah pertama

Jika anda menggunakan pinjaman faedah-boleh-ubah untuk membeli hartanah, anda perlu berjaga-jaga dengan risiko peningkatan pembayaran semula ke atas pinjaman tersebut yang jumlahnya boleh melebihi dari pulangan hasil yang anda terima dari hartanah milik anda.

Oleh itu, anda hendaklah sentiasa pertimbangkan potensi perubahan kadar faedah apabila anda mengira ekonomi dalam pengambilan pinjaman untuk membeli hartanah.

5. Kecairan Modal

Hartanah bukanlah aset yang sentiasa mudah untuk dijual semula dan biasanya ia dianggap sebagai pelaburan untuk jangka masa panjang dengan tempoh masa minimum 5 tahun yang sering dirujuk bagi pulangan modal yang signifikan.

Jika anda mencari pelaburan yang memberikan pulangan hasil yang cepat atau bayangkan situasi di mana status kewangan anda memerlukan pencairan aset serta-merta, di sinilah titik di mana anda akan mendapati modal anda terikat dalam bentuk hartanah seterusnya berisiko untuk dilanda cabaran yang wujud dalam pasaran semasa.

Sumber: AKADEMI HARTANAH

Kongsikan Sekiranya Bermanfaat...

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *