Panduan Dan Cara Beli Rumah Pada Tahun 2019

2019

Nak beli rumah tapi tak tahu cara? Artikel Panduan Dan Cara Beli Rumah Pada Tahun 2019 ni akan bantu anda untuk dapatkan rumah impian. Saya akan sentuh kesemua aspek beli rumah supaya anda faham keseluruhan proses.

Sila rujuk artikel How To Buy A House Or Property In Malaysia jika anda ingin baca dalam Bahasa Inggeris.

Jom ikuti!

Kandungan
Tujuan Beli Rumah
Tips Beli Rumah
Jenis Hak Milik Tanah
Kos Membeli Rumah
Persediaan Mendapatkan Pinjaman Perumahan
Memohon Pinjaman Perumahan
Cara Beli Rumah Tanpa Deposit Atau Modal
Prosedur Beli Rumah
Tips Memilih Bank Untuk Memohon Pinjaman Perumahan
Tips Memilih Peguam
Masalah-masalah Utama Belian Rumah
Bahagian 1

Tujuan Beli Rumah
Sebelum anda beli rumah, pastikan apakah sebenarnya tujuan anda.

1) Untuk duduk atau pelaburan
Biasanya kita beli rumah kerana dua sebab.

Sama ada untuk duduk atau pun sebagai pelaburan.

Mengetahui tujuan adalah penting kerana ia menentukan jenis rumah yang anda patut beli.

Ramai yang buat kesilapan.

Mereka beli atas tujuan yang salah dan akhirnya terpaksa jual semula tidak lama selepas belian.

Ada yang jual dan rugi besar selepas mengambil kira kos transaksi seperti yuran guaman, yuran agensi dan lain-lain.

Selain itu, menjual rumah juga sangat sukar sekarang ni. Pembeli mempunyai banyak pilihan.

ejen hartanah selangor & kuala lumpur
Bayangkan berapa banyak anda rugi membayar ansuran rumah sambil menunggu pembeli tak kunjung tiba.

2) Jika beli untuk diduduki

Jika anda membeli sebuah rumah untuk diduduki, rumah anda mesti memenuhi keperluan anda dan keluarga.

Itulah keutamaan yang jauh lebih penting daripada berapa harga rumah anda akan naik atau berapa sewa yang anda boleh dapat.

Jika rumah anda turut mempunyai prospek pelaburan yang baik, ianya suatu bonus. Bukan kewajipan.

3) Jika beli sebagai pelaburan
Bagaimana pula dengan pembelian untuk tujuan pelaburan?

Keutamaan di sini adalah potensi pulangan. Antara lain anda harus semak:

Lokasi
Pulangan sewa
Potensi masa depan untuk kenaikan harga dan sewa
Berapa lama untuk anda terima balik tunai yang dilaburkan
Pulangan tahunan atas pelaburan
Anda perlu buat kiraan ini sebelum buat keputusan.

Kalau anda masih mencari motivasi untuk beli rumah boleh ikuti artikel ‘Menyesal Tak Beli Rumah Dulu’. 8 Sebab Anda Perlu Beli Rumah Secepat Mungkin.

[Kembali ke Kandungan]

Bahagian 2

Tips Beli Rumah
Gunakan 8 tips ini untuk memilih rumah impian anda.

1) Beli ikut kemampuan
Walaupun anda boleh pinjam RM1 juta untuk membeli rumah, tidak bermakna anda mampu untuk menanggung rumah tersebut.

Buat bajet bulanan terlebih dahulu. Semak pendapatan dan perbelanjaan.

Kurangkan kos yang tidak perlu.

Daripada bajet ini baru anda tahu, berapa banyak yang anda boleh peruntukkan untuk bayar ansuran rumah.

2) Beli rumah dekat dengan tempat kerja
Jika boleh, pilih rumah berhampiran dengan tempat kerja. Ini akan menjimatkan kos petrol, tol dan juga masa.

Untuk suami, belilah rumah lebih dekat ke tempat kerja isteri.

Kita orang lelaki tak apa jauh sikit kerana mereka banyak berkorban untuk kita dan anak.

3) Kaji persekitaran
Pastikan rumah dekat dengan kemudahan seperti balai polis, restoran dan kedai runcit.

Ada klien saya beli sebuah rumah di lokasi yang jauh dari sekolah.

Dia tak sedar masa buat belian. Akhirnya terpaksa memandu 20 kilometer ekstra setiap hari untuk menghantar anaknya ke sekolah dan ke tempat kerja.

Dia jual rumahnya dan dah beli rumah baru.

Selain itu, pertimbangkan kualiti alam sekitar.

Elakkan beli dekat dengan kilang atau stesen janakuasa.

4) Ambil kira kos tambahan hartanah strata
Hartanah strata seperti pangsapuri dan kondominium ada kos tambahan seperti yuran penyelenggaraan dan insurans.

Kos ini perlu untuk menyelenggara kemudahan bersama dan juga bangunan.

Anda perlu semak kos ini sebelum membeli. Ada tempat yuran penyelenggaraan boleh mencecah 50 sen untuk satu kaki persegi.

Setelah anda semak, ambil kira kos ini dalam bajet bulanan anda untuk elakkan kejutan.

5) Jika anda memerlukan privasi
Banglo, rumah berkembar dan kondominium berkepadatan rendah adalah pilihan baik jika anda perlukan privasi.

Tetapi sudah tentulah harga hartanah sebegini lebih mahal.

6) Elakkan melabur untuk jangka pendek
Bagi mereka yang ingin melabur…

Pada masa penulisan, terdapat lambakan hartanah di pasaran.

Pemaju sukar untuk jual unit mereka.

Ada yang sehingga menukar portfolio untuk memberi tumpuan lebih kepada perumahan mampu milik dan bukan lagi hartanah mewah.

Sementara itu, dalam pasaran hartanah siap, saya dapati ada kawasan yang mengalami kejatuhan harga.

Anda perlu gandakan usaha, kajian dan kesabaran jika mahu melabur pada masa ini.

Sekiranya anda beli, jangan harapkan untuk dapat keuntungan dalam tempoh satu atau dua tahun.

Saya jangka pasaran tidak akan bertambah baik dalam jangka masa pendek.

Tetapi bagi pelabur jangka panjang, inilah saatnya untuk masuk pasaran.

7) Jika anda ingin melabur hartanah jenis kondominium
Seperti yang saya kata, sekarang ni terdapat lambakan hartanah.

Secara khususnya pasaran hartanah kondomium antara yang paling teruk.

Anda perlu berhati-hati.

Buat kajian kondominium sekitar dan berapa harga rumah atas tanah yang dijual di kawasan kondominium yang anda ingin beli.

Ini kerana harga kondominium tersebut boleh jadi tidak seimbang.

Harga rumah atas tanah mungkin dah turun dan menyebabkan prospek belian kondominium tidak begitu menarik.

Selain itu, ada juga pemaju melancarkan kondominium dengan harga harga yang setanding dengan harga atas tanah di kawasan sekitar.

Jauhi kondominium sebegini.

Harga mungkin jatuh dan nak cari penyewa pun boleh jadi azab.

8) Tiada rumah yang sempurna
Akhir sekali saya nak tekankan, adalah hampir mustahil untuk cari rumah yang sempurna.

Elakkan berharap rumah yang terbaik sehingga tak beli rumah pun.

Tak mengapa berkompromi dengan ciri-ciri tertentu tetapi buatlah pilihan terbaik.

[Kembali ke Kandungan]

Bahagian 3

Jenis Hak Milik Tanah
Jika anda telah senarai pendek hartanah yang nak dibeli, adalah penting juga untuk anda fahami jenis hak milik tanah. Ini mempengaruhi banyak perkara seperti tempoh milikan, kelayakan pinjaman dan tempoh pindah milik.

1) Semak penggunaan tanah
Anda perlu kenal pasti sama ada pemaju bina hartanah di atas tanah kediaman atau komersial.

Harta seperti pangsapuri perkhidmatan, SOHO dan SOVO misalnya, dibina di atas tanah komersial.

Anda perlu membayar cukai dan kadar utiliti yang lebih tinggi.

Bagi pembeli rumah pertama, kerajaan juga tidak memberikan diskaun duti setem (MOT).

Bukanlah salah tapi anda mesti tahu apa yang anda beli.

Malahan, ada antara kita lebih sukakan hartanah sebegini kerana terdapat lot komersial seperti kedai dan restoran.

2) Periksa sama ada hartanah dari jenis freehold atau leasehold
Pegangan tanah mempengaruhi proses belian dan juga kawalan anda ke atas suatu hartanah.

Hartanah Freehold
Hartanah pegangan bebas atau freehold adalah milikan tetap.

Hartanah tersebut adalah milik anda selama-lamanya melainkan jika Kerajaan mendapatkan semula hartanah tersebut melalui akta tertentu.

Di Lembah Klang, kecuali Tanah Rizab Melayu, hartanah freehold jarang memerlukan kebenaran pindah milik dari pihak berkuasa negeri.

Ini bermakna proses pindah milik dari penjual kepada pembeli adalah lebih mudah dan lebih pendek.

Peguam boleh selesaikan proses pemindahan dalam masa 90 hari bekerja dari perjanjian jual beli.

Hartana Leasehold
Berbeza pula dengan hartanah leasehold…

Hartanah ini dipajak kepada anda untuk suatu tempoh, biasanya 99 tahun.

Apabila tempoh pajakan itu hampir tamat, anda boleh melanjutkan tempoh pajakan dengan membayar premium.

Kerajaan negeri akan ambil semula tanah itu jika anda tidak perbaharui.

Oleh kerana kerajaan negeri adalah pemilik muktamad, sebarang pindah milik perlukan kebenaran dari mereka.

Oleh itu, proses untuk memindahkan pemilikan bagi harta pegangan pajak lebih lama daripada pemilikan tetap.

Peguam boleh selesaikan proses pemindahan dalam tempoh 6-7 bulan dari perjanjian jual beli.

Namun anda perlu tahu..

Pindah milik hartanah leasehold dari penjual Bumiputera kepada pembeli bukan Bumiputera adalah sukar.

Ini kerana kerajaan negeri mungkin mempunyai dasar untuk mengekalkan pegangan Bumiputera dalam hartanah.

Mereka tidak akan luluskan permohonan melainkan atas alasan yang kuat.

Selain itu, jika anda berhasrat untuk beli hartanah leasehold, jangan lupa untuk periksa baki tempoh pajakan.

Bank tidak akan luluskan pinjaman untuk tempoh pajakan berbaki 40 tahun ke bawah.

3) Ketahui sama ada hartanah adalah lot Bumiputera atau Rizab Melayu
Apabila pemaju memohon untuk membina projek perumahan, pihak berkuasa mungkin mengenakan suatu kuota.

Pemaju hanya boleh menjual unit ini kepada Bumiputera dengan diskaun.

Inilah yang kita panggil sebagai lot Bumiputera.

Tidak kira sama ada hartanah itu freehold atau leasehold, penjual Bumiputera tidak boleh memindahkan unit Bumiputera kepada pembeli bukan Bumiputera.

Walau bagaimana pun, pemilik Bumiputera yang memiliki hartanah freehold tanpa sekatan, masih boleh menjual kepada bukan Bumiputera…

…sekiranya status tanah itu ditukar kepada milikan individu atau strata.

Berbanding dengan lot Bumiputera, status Rizab Melayu adalah lebih ketat.

Kerajaan hanya benarkan jual beli hartanah jenis ini di kalangan orang Melayu.

Kedua-dua hartanah freehold dan leasehold, boleh jadi berstatus Rizab Melayu pada masa yang sama.

4) Sahkan sama ada hartanah jenis hakmilik strata, individu atau master title
Master title merujuk kepada tanah yang mana pemaju belum lagi pecahkan kepada bahagian kecil dan pindahkan kepada pemilik.

Jika anda buat carian nama, anda akan dapati pemaju masih memiliki tanah tersebut.

Membeli rumah master title berumur lebih dari 10 tahun melalui pinjaman bank adalah sukar.

Majoriti bank tidak akan luluskan pinjaman kecuali Bank Simpanan Nasional.
Itu juga menandakan bahawa pemaju yang terlibat mungkin bermasalah.
Anda tak perlu risau isu ini jika beli rumah yang dalam pembinaan. Ada peraturan yang melindungi anda.

BACA JUGA:  Belanjawan 2019: Insentif untuk pembeli rumah berpendapatan rendah dan pembeli kali pertama

Tetapi berhati-hati jika anda membeli hartanah siap.

Terutama pangsapuri dan kondominium.

Ada juga kes-kes di mana geran individu dan strata telah dikeluarkan, tetapi pemilik belum memulakan proses pindah milik.

Bank masih boleh membiayai hartanah sebegini tetapi tempoh pembelian akan mengambil yang lama.

Apabila pemaju dah pecahkan bahagian dan buat pindah milik kepada pembeli, ia menjadi hak milik individu untuk kebanyakan rumah atas tanah dan..

… kita panggil hak milik strata untuk pangsapuri, kondominium, townhouse dan sesetengah rumah atas tanah.

5) Freehold vs leasehold
Adakah anda perlu beli hanya hartanah freehold?

Ada banyak pendapat. Ni pendapat saya:

Sekiranya ada dua rumah bersebelahan, satu freehold dan satu lagi leasehold dan semua ciri lain adalah sama – pilih pegangan bebas.

Jika anda membeli rumah diduduki, keutamaannya adalah ciri yang sesuai dengan anda dan keluarga, sekalipun rumah tersebut leasehold.

Apabila membeli untuk pelaburan, apa yang lebih penting adalah permintaan dan pulangan pelaburan. Tak guna beli hartanah freehold tapi tiada siapa yang mahu beli atau sewa.

[Kembali ke Kandungan]

Bahagian 4

Kos Membeli Rumah
Secara amnya, anda perlu sediakan jumlah tunai sebanyak 13% -15% dari harga rumah untuk kos belian rumah di bawah.

cara beli rumah – kos membeli rumah

1) Deposit
Deposit adalah sebanyak 10% daripada harga belian.

Bila dah bersetuju nak buat belian, anda akan bayar wang tanda jadi (Booking fee) sebanyak 3.18% kepada agensi hartanah atau peguam sebagai pemegang amanah.

Anda kemudian akan memohon pinjaman perumahan. Jika tiada masalah pinjaman biasanya lulus dalam tempoh 10 hari berkerja.

Selepas itu, anda akan tandatangan perjanjian jual beli dan bayar baki deposit 6.82%.

2) Kos Guaman Dan Duti Setem
Sediakan tunai sebanyak 3% – 5% daripada harga belian untuk kos guaman dan duti setem.

Kos guaman termasuk kos fi profesional peguam, upah dan juga duti setem.

Bilakah anda perlu bayar kos guaman?

Apabila anda lantik peguam, mereka akan minta anda bayar deposit sekitar RM 300 – RM500.

Kemudian setelah perjanjian jual beli ditandatangani, anda perlu membayar baki kos guaman.

Bagi perjanjian pinjaman pula, kebanyakan pakej pinjaman boleh menyerap kos guaman. Tapi elok juga anda semak dengan jurubank terlebih dahulu.

Ini kerana ada pakej pinjaman yang tidak menanggung kos guaman. Sebagai contoh Skim Rumah Pertamaku dan Skim Perumahan Belia.

3) Kos-kos lain
Untuk pinjaman perumahan ada juga kos insuran dan penilaian yang perlu ditanggung.

Kos ini biasanya disertakan ke dalam pinjaman perumahan.

Seperti di atas, semak dengan jurubank untuk kepastian.

[Kembali ke Kandungan]

Bahagian 5

Persediaan Mendapatkan Pinjaman Perumahan
Untuk memohon pinjaman perumahan, anda mesti uruskan kewangan dan buat persiapan dengan baik. Ikuti tips ini.

1) Pastikan perkerjaan berstatus tetap.
Untuk yang berkerja tetap, pastikan status anda sebagai pekerja tetap.

Ini kerana bank menilai kestabilan pendapatan anda melalui status kerja.

Status kerja sementara atau kontrak merendahkan peluang anda untuk dapat pinjaman.

Jika anda baru mula berkerja, semak surat lantikan anda.

Biasanya majikan akan tukar status anda kepada berkerja tetap dalam tempoh sekitar 3-6 bulan.

Ini tak termasuk bagi yang berkerja kerajaan.

Bank akan terima permohonan penjawat awam yang dah berkerja melebihi 6 bulan sekalipun mereka belum dapat pengesahan jawatan.

2) Semak penyata KWSP dan pastikan majikan mencarum tepat masa.
Selain itu, periksa penyata KWSP anda.

Anda nak pastikan majikan mencarum secara konsisten dan tepat masa.

Jika tidak, bank mungkin menganggap majikan anda tak stabil dan menurunkan skor kewangan anda.

Saya pernah ada klien yang majikannya lambat mencarum.

Isu tersebut menyebabkan permohonan pinjaman tertunda. Nasib baiklah penjual sabar menunggu sehingga isu tersebut selesai.

3) Pastikan gaji yang diterima dalam penyata bank sama dengan slip gaji
Gaji bersih dalam penyata gaji anda mesti sama dengan yang diterima dalam penyata bank.

Bunyi remah, tapi masalah ni selalu berlaku.

4) Bayar cukai pendapatan
Jangan lari dari membayar cukai. Ianya melanggar undang-undang dan memberi masalah semasa memohon pinjaman.

Ini kerana bank memerlukan borang EA untuk luluskan permohonan anda.

Majoriti majikan membuat potongan cukai berkala (PCB) daripada gaji bulanan.

Tapi jika majikan anda tak buat PCB, anda mesti bayar cukai tahunan. Jika tidak pinjaman boleh ditolak.

LHDN juga mungkin akan kenakan penalti.

5) Elakkan daripada terlewat bayaran apa-apa komitmen dengan institusi kewangan.
Bank menilai kelayakan anda melalui skor kredit. Antara faktor yang menyumbang kepada skor kredit yang baik adalah melalui pattern bayaran yang anda buat untuk komitmen sedia ada.

Data bayaran ini diperoleh bank melalui sistem CCRIS yang diurus oleh Bank Negara. Kelewatan bayaran melebihi 2 bulan tunggakan akan menyebabkan permohonan anda ditolak. Bank mungkin masih terima jika kelewatan hanya sebulan.

Tapi pembeli akan di anggap sebagai berisiko dan mungkin kadar faedah yang dikenakan adalah lebih tinggi. Oleh sebab itu, rekod CCRIS ni anda perlu jaga betul-betul sebelum layak membuat pinjaman perumahan.

Selain itu ada juga beberapa perkara yang anda kalau boleh jauhi. Perkara ini sangat berleluasa untuk orang kita dan menjadi antara penyebab utama kenapa seseorang tu tak layak mendapat pinjaman perumahan.

Jika anda mempunyai pinjaman PTPTN, bayar tepat pada masa. Kalau ada tunggakan, bayar dengan segera atau hadir ke pejabat PTPTN untuk buat rescheduling.
Elakkan jual aset seperti kereta atau tanah melalui kaedah sambung bayar. Ramai juga pembeli yang sudah mempunyai kewangan yang kukuh tapi tidak boleh buat belian rumah. Ini kerana mereka mempunyai masalah CCRIS atas sebab pembeli kereta tersebut tidak membayar ansuran bulanan. Anda kena ingat, dalam kedah sambung bayar ni, aset tersebut masih lagi atas nama anda.
Elakkan daripada menjadi penjamin. Jika orang yang dijamin tu tak bayar pinjaman, CCRIS anda akan terima kesan yang tidak baik.
6) Guna kad kredit secara bijak
Anda juga disarankan guna kad kredit dengan bijak. Elakkan daripada berhutang lebih separuh daripada had maksimum kad kredit anda.

Ini kerana bank akan mengandaikan anda mempunyai kebergantungan dengan kad kredit dan skor profil kewangan anda mungkin diturunkan.

7) Baki Simpanan
Bank juga menilai baki simpanan anda pada setiap bulan. Jika anda terima gaji RM5,000 sebulan, baki penyata akaun bank tu kalau boleh mempunyai amaun tidak kurang daripada RM1,000.

8) Semak laporan CCRIS
Anda boleh cetak laporan CCRIS ni di Bank Negara. Laporan CCRIS ni nak pastikan tiada kelewatan pembayaran apa-apa komitmen dengan bank.

9) Buat saringan awal dengan jurubank
Anda juga boleh hubungi jurubank untuk buat saringan awal dari segi kelayakan pinjaman perumahan.

Jurubank boleh beritahu berapa jumlah pinjaman yang boleh dipohon berdasarkan pendapatan anda.

Kalau anda nak buat semakan mudah, saya pun dah sediakan Kalkulator Semak Kelayakan Pinjaman Perumahan ni.

Hanya perlu isi data, dan kalkulator tu akan keluarkan anggaran sama ada boleh lulus atau tak.

10) Sediakan dokumen selengkapnya
Untuk membeli rumah pastikan dokumen sokongan adalah lengkap. Bagi mereka yang berkerja tetap, berikut adalah dokumen yang diperlukan:

Salinan kad pengenalan
Slip gaji 3 bulan
Bank statement 3 bulan
EPF statement dan /atau borang EA
Dokumen sokongan untuk pendapatan sampingan (sewa, ASB dll.)
Surat tunjuk minat membeli rumah (surat tawaran / tunjuk minat / ‘booking form’)
[Kembali ke Kandungan]

Bahagian 6

Memohon Pinjaman Perumahan
Jangan mohon pinjaman perumahan selagi anda tak baca tips di bawah.

semak kelayakan pinjaman perumahan

1) Berapa Margin Pinjaman Perumahan Saya Boleh Dapat?
Jika rumah pertama anda layak dapat sehingga 90%. Misal kata rumah tu berharga RM100,000. Amaun pinjaman yang boleh diterima ialah RM90,000. Maknanya RM10,000 mesti dibayar secara tunai sebagai deposit

Margin pinjaman untuk rumah kedua masih sehingga 90%.

Untuk margin pinjaman perumahan ketiga lain pula ceritanya. Sekitar tahun 2011 tak silap saya, margin ni diturunkan daripada 90% kepada 70% sehingga sekarang.

Masa tu kononnya kerajaan nak kawal harga rumah dari spekulator. Tapi tak berjaya pun, harga rumah tetap meningkat saban tahun.

Satu perkara lagi, margin pinjaman perumahan ni dikira berdasarkan bilangan hutang dengan bank. Jika rumah pertama dan kedua masih lagi ada hutang, margin pinjaman rumah ketiga ialah 70%.

Tapi kalau rumah pertama atau kedua tu hutang dah bayar habis, rumah yang ingin dibeli seterusnya tu jadi 90% semula.

Jadi ingat ni. Margin ni bukan bergantung kepada bilangan rumah. Tapi berdasarkan bilangan pinjaman dengan bank.

Selain itu bank juga akan berikan tambahan 5% daripada harga rumah. 5% ini untuk cover kos guaman, duti setem dan penilaian rumah untuk mendapat pinjaman perumahan.

2) Implikasi Pinjaman Bersama Terhadap Margin Pinjaman Perumahan
Pinjaman bersama ni ada implikasi kepada margin pinjaman untuk belian rumah ketiga. Untuk bakal pelabur, saya sarankan anda rancang betul-betul belian.

Macam saya beritahu sebelum ni rumah pertama margin 90%, kedua 90% dan rumah ketiga 70%.

Untuk sepasang suami isteri, mereka layak membeli 4 rumah dengan margin pinjaman perumahan 90% – 2 isteri dan 2 suami.

Tapi jika anda buat pinjaman bersama untuk beli rumah, bank kira suami DAN isteri dah guna kuota 90% yang pertama.

Sepatutnya anda boleh beli 4 rumah dengan margin 90%, tapi hanya boleh beli 3 rumah sahaja dengan margin pinjaman 90% setelah buat pinjaman bersama.

BACA JUGA:  Loan Government

Jika rumah seterusnya anda buat pinjaman pertama sekali lagi, bank kira kedua anda dan pasangan dah ada 2 rumah. Jadi hanya 2 rumah sahaja yang anda boleh dapat margin 90%. Rumah seterusnya akan jadi 70%.

3) Pakej Pinjaman Perumahan
Jika anda seorang muslim, sudah pasti pilihlah pinjaman yang patuh syariah. Dari segi pakej kadar berubah atau tetap pula bergantung kepada anda. Saya cadangkan ambil kadar keuntungan berubah berbanding kadar keuntungan tetap.

Bukan apa, kadar faedah / keuntungan tetap tu sedikit mahal berbanding kadar berubah. Kebarangkalian kadar berubah tu untuk naik lebih tinggi daripada kadar tetap juga sangatlah rendah walaupun risiko tu ada.

4) Kadar Faedah / Keuntungan Pinjaman Perumahan
Untuk semak kadar faedah / keuntungan bagi suatu pinjaman perumahan ni boleh rujuk dekat Loanstreet. Namun anda kena ambil perhatian.

Tidak semestinya anda akan dapat kadar faedah / keuntungan seperti yang diiklankan. Kadar ini bergantung kepada skor kredit anda, pakej pinjaman dan juga harga rumah.

Jika bank menilai pembeli sebagai berisiko atas sebab pernah terlewat bayar atau berkerja di industri yang di anggap berisiko misalnya, kadar faedah mungkin lebih tinggi. Untuk harga rumah pula, semakin rendah harga rumah, semakin tinggi kadar faedah.

Pada tahun 2019, kadar faedah yang normal adalah sekitar 4.4% ke 4.8%.

[Kembali ke Kandungan]

Bahagian 7

Cara Beli Rumah Tanpa Deposit Atau Modal
Anda boleh beli rumah tanpa deposit menggunakan cara berikut:

Guna Skim Rumah Pertamaku
Guna Skim Perumahan Belia BSN
Buat pengeluaran KWSP.
Satu benda yang saya nak perbetulkan salah tanggapan ramai. Beli rumah tanpa modal selalunya kena ada wang juga. Anggaran saya lebih kurang 14-15% daripada harga rumah yang dibeli.

Ini kerana:

Anda masih perlu membayar wang tandajadi (“booking fees”) sebagai komitmen untuk beli sesuatu rumah. Biasanya 3% dari nilai rumah. Sepanjang kerjaya saya, saya tak pernah lagi jumpa pemilik rumah yang benarkan tiada wang tandajadi dikenakan.
Pemilik rumah juga kebiasaannya memerlukan baki deposit 7% semasa tandatangan perjanjian jual beli. Untuk pembeli yang guna skim pinjaman 100%, ada sesetengah pemilik yang mungkin bermurah hati untuk benarkan baki deposit dibayar semasa “disbursement”. Tapi jarang sangatlah berlaku.
Anda juga kena bayar tunai kos guaman untuk perjanjian jual beli dan mungkin perjanjian pinjaman perumahan.
Setelah selesai semua transaksi jual beli, bank kemudian akan bayar balik kos deposit anda. Kos transaksi untuk guaman dan duti setem bank tak cover.

1) Guna Skim Pinjaman 100%
Ada beberapa skim di pasaran yang membolehkan pembeli rumah dapat pinjaman 100%. Antara skim tersebut ialah:

i. Skim Rumah Pertamaku

skim rumah pertamaku

Skim Rumah Pertamaku ni kerajaan umum pada bajet 2011. Tujuan skim ni adalah untuk bantu golongan muda untuk dapatkan rumah. Boleh dikatakan majoriti bank tempatan ada menawarkan skim ni.

Sepanjang pengalaman saya, ramai juga jurubank yang tak berapa nak buat skim ni. Saya pun tak pasti kenapa. Ada yang sampai kata skim ni dah tak wujud.

Namun dalam Skim Rumah Pertamaku ni saya puji Bank Islam. Pernah 2 kes saya hantar ke sana dan alhamdulillah klien saya lulus dengan cemerlang.

Skim Rumah Pertamaku dekat Bank Islam ni juga kadar keuntungan yang bank kenakan adalah rendah. Klien saya dulu dapat 4.5% untuk 35 tahun. Seorang lagi dapat 4.7%, kerana ada rekod CCRIS terlewat bayar sebulan pinjaman kereta.

Jurubank Bank Islam pernah beritahu Skim Pertamaku tidak seketat skim biasa. Jadi untuk pembeli pertama, saya sangat sarankan anda guna skim ni.

Namun begitu, skim ini ada syarat tersendiri. Bukan semua orang boleh mohon. Syarat ni anda boleh rujuk di laman web Skim Rumah Pertamaku.

Satu perkara yang anda kena tahu. Skim ini tak cover tambahan kos guaman, duti setem dan nilaian. Jadi kos-kos ni anda kena tanggung sendiri.

ii. Skim Perumahan Belia

Skim Perumahan Belia ni pula dipelopori oleh Bank BSN. Kemudian ada beberapa bank lain turut tawarkan skim yang lebih kurang sama.

Skim Perumahan Belia ni lain sikit daripada Skim Rumah Pertamaku. Untuk 2 tahun pertama, kerajaan akan beri subsidi untuk bayaran bulanan pinjaman perumahan sebanyak RM200.

Contoh kata bayaran bulanan ialah RM700. Anda hanya bayar RM500 untuk 2 tahun pertama. Pada tahun ketiga baru lah bayaran bulanan kembali kepada asal RM700.

Wah, macam best kan?

Nanti dulu. Ada udang di sebalik batu. Huhu. Kadar keuntungan yang bank kenakan untuk skim ni agak tinggi sekitar 5.2%. Ini jauh berbeza dengan Skim Rumah Pertamaku yang boleh jadi serendah 4.4%.

Selain itu, sama macam Skim Rumah Pertamaku, Skim Perumahan Belia ini juga tak cover kos guaman, duti setem dan nilaian dalam pinjaman. Kos ini anda bayar tunai.

Skim ini juga bersyarat dan saya sarankan anda rujuk di cawangan BSN untuk maklumat lanjut.

2) Mark-up Harga Rumah
Teknik mark-up harga rumah ni suatu cara di mana pembeli beli rumah dengan suatu harga. Harga tu kemudian dinaikkan (Harga mark-up) dalam perjanjian jual beli. Bila harga naik, sudah tentu pinjaman pun dapat lebih.

Biasanya pembeli buat cara ni untuk menampung kos deposit dan kos belian. Ada juga nak dapat duit ekstra.

Beza antara harga mark-up dan harga belian sebenar tu kemudian akan diterima oleh pembeli. Wang tu tak dapat terus. Pembeli dapat wang di hujung proses jual beli selepas tukar nama rumah.

Tempoh untuk dapat duit tu juga bergantung kepada status hartanah. Sama ada hak milik kekal atau hak milik pajakan. Geran induk atau geran individu.

Guna cara mark-up ni banyak keburukannya:

Bayaran bulanan rumah lebih tinggi. Ini mungkin akan menyebabkan perubahan gaya hidup yang ketara.
Kebolehan anda untuk buat pinjaman seterusnya semakin rendah.
Kos guaman dan duti setem meningkat.
Jika pemilik rumah dikenakan cukai RPGT, besar kemungkinan mereka akan caj anda bahagian yang anda markup.
Tapi anda nampak tak apa yang tak kena? Cara ni seolah-olah pembeli mengelirukan bank untuk dapatkan pinjaman lebih.

Ada orang kata tak mengapa sebab mampu bayar dan pemilik setuju. Tapi tipu tetap tipu. Huhu.

Anda. Saya nasihatkan tak payah la guna cara ni. Kalau anda berdisiplin, bersedia dan menyimpan dari awal, anda akan dapat juga beli rumah.

3) Buat Pengeluaran KWSP
Saya pun tak pasti sama ada pengeluaran KWSP ni boleh letak bawah kategori belian tanpa modal. Ye lah duit KWSP tu pun sebenarnya duit dan modal anda.

Cara beli rumah dengan buat pengeluaran KWSP ni memang lazim.

Dengan membuat pengeluaran KWSP anda dapat keluarkan perbezaan antara harga beli dan amaun pinjaman + tambahan 10%.

Contoh kata rumah tu berharga RM100,000 dan pinjaman ialah RM80,000. Anda boleh keluarkan amaun RM20,000 (RM100,000 – RM80,000) dan juga tambahan 10% daripada harga rumah iaitu RM10,000.

Jumlah amaun maksimum yang boleh dikeluarkan ialah RM30,000. Tapi sudah pastilah, dengan syarat ada amaun yang mencukupi dalam akaun 2 KWSP.

Satu perkara yang anda kena ketahui tentang KWSP ni, jika anda guna pakej pinjaman 100%, amaun yang boleh dikeluarkan hanyalah 10% daripada harga rumah. Bukan lagi beza pinjaman dan harga + 10%.

[Kembali ke Kandungan]

Bahagian 8

Prosedur Beli Rumah

1) Buat Kajian Rumah Yang Ingin Dibeli
Adalah menjadi tanggungjawab pembeli untuk buat kajian atau homework bagi rumah yang nak beli. Jangan harapkan ejen, peguam atau jurubank pula. Tugas mereka ni adalah untuk ‘get the job done‘. Akhir sekali pemilik rumah tu adalah anda.

Sebelum pergi inspection rumah pastikan anda dah tahu serba sedikit tentang:

Lokasi rumah dan persekitaran kawasan.
Kemudahan setempat seperti masjid, balai polis, sekolah dan hospital.
Nilai pasaran rumah di sekitar kawasan tersebut. Ini penting supaya pembeli tidak membayar harga yang lebih.
Akses jalan yang berdekatan.
Pulangan sewa rumah, anggaran pulangan pelaburan dan lain-lain untuk mereka yang beli sebagai pelaburan.
2) Hubungi Ejen Hartanah Untuk Temujanji Inspection
Hubungi ejen hartanah dan buat temujanji. Ejen hartanah yang baik akan bertanyakan tentang persediaan anda membeli rumah.

Anda jangan melenting. Bila anda berkerjasama dan ejen hartanah tahu anda layak membeli rumah, dia akan bersungguh-sungguh untuk bantu anda. Percayalah cakap saya. Sebab saya pun sama. Kiki.

Bila buat temujanji seeloknya buat pada siang hari untuk lihat kawasan persekitaran. Manalah tahu rumah berhadapan dengan kubur tapi tak nampak di malam hari. Kahkah.

Tapi bila datang siang ni ada kekurangan juga terutamanya untuk pangsapuri kos sederhana. Pembeli sukar tak dapat idea kesesakan di suatu kawasan terutamanya tempat parkir kereta.

3) Inspection Rumah
Pada hari inspection fokusnya adalah rumah tersebut. Ketika ini beberapa perkara yang anda perlu beri perhatian.

Kedudukan hartanah: di mana terletaknya hartanah tersebut. Untuk pangsapuri contohnya, di tingkat berapa? Lihat persekitaran. Adakah perkara-perkara yang mungkin menyebabkan anda atau bakal penyewa tidak selesa tinggal di situ? Misalnya rumah yang dekat dengan pencawang elektrik atau loji kumbahan.
Kejiranan: Ambil feel kejiranan di kawasan tersebut. Dengan siapa anda akan berjiran? Ada sesetengah kawasan perumahan terutamanya pangsapuri majoriti penduduknya adalah keluarga. Ada student. Dan ada pekerja asing. Adakah kejiranan ini sesuai dengan tujuan belian anda?
Penyelenggaraan: Adakah rumah atau pangsapuri di senggelara dengan baik? Bagaimana dengan kebersihan. Dan berapa caj penyelenggaraan sebulan? Anda juga boleh temu bual jiran sekitar untuk dapatkan maklumat ni.
Kondisi: Ambil perhatian kerosakan yang ada dalam rumah untuk anda buat nilaian. Ada 4 jenis kerosakan yang anda kena berhati-hati. Rumah yang retak, kebocoran, saluran paip tersumbat dan masalah wiring. Kerosakan ini mungkin memerlukan kos pembaikan yang agak tinggi dan lama untuk diperbetul.
Nota: keretakan pada rumah sebenarnya biasa berlaku. Jika anda nampak seperti retak cat, itu tak mengapa dan mudah diperbetul. Namun keretakan struktur itu lebih serius.

BACA JUGA:  Khalid Samad dedah binaan haram di tanah kerajaan minggu depan

Selain itu, anda juga kena ambil perhatian jika rumah dijual besama-sama dengan perabot. Ambil butiran perabot yang ada. Jika anda jadi membeli rumah tersebut, pastikan senarai perabot dimasukkan ke dalam perjanjian jual beli rumah.

4) Membuat Tawaran
Setelah memilih hartanah untuk dibeli, anda akan menandatangani surat tawaran. Anda dinasihatkan supaya meneliti terma-terma dalam surat tawaran tersebut.

Terma-terma ini penting untuk anda patuhi. Kegagalan pembeli untuk mengikut terma ni boleh menyebabkan wang tanda jadi hangus. Antara terma dalam borang tandajadi tersebut ialah:

Berapa lama tempoh yang anda ada untuk memohon pinjaman perumahan dan tandatangan perjanjian jual beli. Biasanya 14 atau 21 hari berkerja.
Bila anda perlu jelaskan deposit 10%.
Bila anda perlu jelaskan baki harga beli 90%.
Apa akan jadi jika pinjaman tidak lulus. Nota: sila minta ejen untuk letakkan terma wang tandajadi dikembalikan jika permohonan pinjaman ditolak sebanyak 2 kali.
Apa akan jadi jika berlaku pembatalan belian.
Di sini saya sertakan juga contoh surat tawaran belian rumah untuk rujukan dan pemahaman anda.

Anda juga akan membuat bayaran sebanyak 3.18% sebagai wang tanda jadi atau ‘Booking Fee’ kepada agensi hartanah. Agensi hartanah akan bertindak sebagai pemegang amanah. Ini bagi memastikan wang diurus dengan selamat dan adil.

Untuk belian terus dengan pemilik, saya cadangkan anda lantik peguam dan bayar wang tanda jadi tu kepada peguam sebagai pemegang amanah. Elakkan daripada bayar terus kepada pemilik kerana ianya berisiko:

Anda tidak kenal pemilik rumah dan hati budi mereka. Nauzubillah anda mungkin berurusan dengan broker haram atau scammer.
Pada stage ini peguam masih belum mengesahkan rumah tersebut adalah milik tuan rumah.
Transaksi juga masih belum sempurna. Takut-takut wang tersebut terus digunakan walaupun perjanjian jual beli belum ditandatangani.
proses beli rumah
carta proses beli rumah
5) Mendapatkan Pinjaman & Khidmat Guaman
Apabila tawaran dipersetujui pemilik, anda perlu mendapatkan pinjaman jika belian dibuat melalui pembiayaan. Selain itu anda juga perlu mendapatkan khidmat guaman untuk mengurus pindah milik hartanah dan pinjaman.

Untuk kemudahan, kebanyakan ejen hartanah boleh membantu untuk menghubungkan pembeli dengan peguam dan juga jurubank.

6) Menandatangai Perjanjian Jual Beli Rumah
Dalam tempoh 14 – 21 hari berkerja selepas surat tawaran dipersetujui, pembeli dan pemilik akan menandatangani perjanjian jual beli atau ‘Sales and Purchase Agreement’.

Minta peguam perincikan butiran tentang perjanjian jual beli sebelum tandatangan. Pastikan terma tu sama seperti yang anda expect.

Daripada perincian ni juga anda boleh buat anggaran masa tentang bila kunci tu akan diserah. Ini penting bagi memastikan anda bersedia untuk berpindah ke rumah baru.

Pada masa ini juga, anda juga perlu membuat bayaran baki 6.82% kepada peguam. Wang tandajadi 3.18% ditambah dengan baki 6.82% ini menjadi deposit 10% untuk rumah yang dibeli.

Kebanyakan peguam akan minta anda jelaskan bayaran penuh fi peguam pada masa ini bagi perjanjian jual beli.

7) Urusan Pindah Milik
Kemudian, proses pindah milik bermula. Proses ini diurus dengan bantuan peguam dan perlu diselesaikan dalam tempoh 90 hari berkerja. Bayaran baki 90% harga hartanah juga perlu dibuat oleh anda atau bank dalam tempoh ini.

Untuk hartanah berstatus hakmilik kekal tempoh 90 hari ini bermula dari tarikh perjanjian jual beli.

Ini adalah berbeza untuk hartanah selain freehold. Contohnya hartanah:

Berstatus hakmilik pajakan atau ‘leasehold’
Berstatus geran induk.
Pindah milik untuk hartanah ini perlu mendapat kebenaran dari pihak berkuasa negeri atau pemaju. Proses mendapatkan kebenaran ini boleh memakan masa antara 1 hingga 6 bulan.

Tempoh 90 hari untuk menyelesaikan pindah milik hanya bermula setelah kebenaran diperoleh.

Jika proses pindah milik dan bayaran 90% baki harga hartanah tidak diselesaikan dalam tempoh 90 hari dari tarikh perjanjian jual beli atau tarikh kebenaran pindah milik diterima, pembeli akan diberi tempoh tambahan 30 hari.

Dalam tempoh ini pembeli dikenakan penalti, amnya pada kadar faedah 8% setahun.

Bank pembeli akan buat bayaran dua kali kepada pemilik rumah. Bayaran pertama atau first disbursement dibuat untuk menjelaskan baki hutang pemilik. Pada masa ini bayaran bulanan pembeli dah kena bayar tapi belum terima kunci.

Dalam tempoh lebih kurang sebulan selepas tu, bank pembeli akan jelaskan keuntungan jualan kepada pemilik. Peguam kemudian akan meminta pembeli datang inspect rumah sekali lagi.

Jika tiada masalah, kunci akan diserahkan kepada pembeli. Pembeli kemudian disarankan untuk menukar nama pada bil cukai pintu, utiliti dan penyelenggaraan.

[Kembali ke Kandungan]

Bahagian 9

Tips Memilih Bank Untuk Memohon Pinjaman Perumahan
Jika kewangan pembeli kukuh dan komitmen rendah, mungkin Maybank dan CIMB sesuai. Dua bank ini memang pantas. Kelulusan pinjaman boleh tahu dalam 5 hari sahaja jika dokumen lengkap.
RHB sesuai jika anda perlukan bank yang mempunyai Debt Service Ratio yang sedikit tinggi. Kelulusan juga agak pantas.
Untuk belian pangsapuri berumur lebih 10 tahun tapi masih tiada geran strata, sesuai dekat BSN dan Ambank. Bank lain majoriti tak terima.
Untuk pinjaman 100% melalui Skim Rumah Pertamaku, kebanyakan bank boleh buat. Tapi saya suka guna Bank Islam. Untuk Skim Perumahan Belia pula, sudah pasti BSN.
Hantar permohonan sebolehnya ke 2 bank.
Kelulusan pinjaman anda boleh tahu sekitar 2 minggu secara kasar. Setelah loan lulus, beritahu peguam untuk buat draf perjanjian jual beli. Anda perlu tandatangan letter of offer daripada bank.

Pada masa ni, adalah teramat penting anda faham butiran pinjaman yang diluluskan terutamanya amaun pinjaman sebelum tandatangan.

Jangan pula sampai amaun yang dipohon ialah RM300,000 tapi bank beri kelulusan RM270,000 sahaja. RM30,000 tu anda kena bayar tunai nanti.

Begitu juga dengan kos guaman pinjaman, penilaian dan duti setem. Pastikan amaun tersebut disertakan dalam pinjaman jika itu yang anda pohon.

Saya pernah terkena klien saya yang terus tandatangan tanpa semak butiran. Setelah perjanjian jual beli ditandatangani barulah dia sedar yang amaun yang diluluskan adalah rendah. Adus.

[Kembali ke Kandungan]

Bahagian 10

Tips Memilih Peguam
Pilih peguam yang berpengalaman dalam urusan hartanah. Minta pendapat rakan taulan atau perunding hartanah. Jangan tergesa-gesa dalam memilih, terutama jika pakai pinjaman kerajaan yang perlukan banyak bantuan dari mereka.
Pilih peguam yang reputable. Datang ke ofis mereka untuk lihat dan bertemu dengan peguam. Sekarang ni ada peguam yang bergerak secara freelance dan buat part-time kerja lain. Sebolehnya elakkan peguam begini kerana urusan anda dengan peguam ni agak lama. Anda perlu peguam yang fokus.
Pilih peguam yang berdekatan dengan rumah. Kalau beli rumah di Lembah Klang, jangan pula lantik peguam di Kota Bharu. Begitulah perumpamaan yang sedikit ekstrim saya boleh bagi. Huhu.
Selain itu, anda dinasihatkan untuk minta quotation harga daripada peguam. Kebiasaannya caj peguam ni lebih kurang sahaja dengan peguam yang lain sebabnya fi mereka ni dikawal.

Kunci utama bila ada quotation ni supaya anda bersedia. Tak mahu lah pula nanti terduduk bila sampai bil. Peguam juga biasanya akan minta sedikit bayaran sebagai deposit open file sebelum memulakan kerja. Saya estimate dalam RM300 – RM500.

Nota: anda boleh ikuti artikel Panduan Melantik Peguam Hartanah Untuk Jual Beli Rumah untuk dapatkan tips lanjut untuk memilih peguam.

[Kembali ke Kandungan]

Bahagian 11

Masalah-masalah Utama Belian Rumah
1) Belian Rumah Untuk Geran Induk Yang Belum Disempurnakan
Proses perfection merujuk kepada geran rumah yang dalam proses tukar nama daripada nama pemaju kepada nama pembeli. Jika anda beli rumah yang mana dalam proses perfection proses jual beli tu akan jadi sedikit lama.

Untuk kebanyakan rumah freehold yang mana pemaju benarkan tukar nama terus daripada pemaju kepada pembeli, proses ini mungkin makan masa tambahan selama sebulan.

Yang jadi masalah jika rumah tu leasehold dan pemaju tidak benarkan tukar nama terus. Nama pada geran mesti ditukar kepada nama pemilik dahulu barulah kepada pembeli.

Dalam kes ni, proses pindah milik rumah tu akan mengalami tambahan masa 3-6 bulan. Kebiasaannya untuk anda terima kunci mungkin boleh makan masa 10-12 bulan dari tarikh perjanjian jual beli.

2) Pemaju Bankrap
Anda masih boleh beli rumah yang mana pemaju mengalami status kebankrapan dengan syarat ada liquidator yang dilantik untuk mengurus. Bila beli rumah sebegini, jangan buat andaian anda boleh terima kunci dengan kadar yang cepat.

3) Rumah Berstatus Geran Induk Berumur Lebih 10 Tahun
Kebanyakan bank tak terima permohonan pinjaman rumah sebegini kecuali beberapa. Hantar kepada bank yang betul jika anda beli rumah macam ni.

4) Perceraian dan Wasiat
Dalam kes perceraian dan wasiat, pemilik perlu selesaikan tuntutan dan pembahagian dulu sebelum jual. Risiko kepada pembeli adalah dari segi masa dan wang ringgit.

Sebab tu dalam apa jua situasi saya sarankan kepada pembeli jangan bayar terus wang tandajadi kepada pemilik. Bayar kepada pemegang amanah dan risiko sebegini dapat dikurangkan.

 

sumber : hartabumi

Kongsikan Sekiranya Bermanfaat...

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *